¿Has vendido tu casa y no sabes cómo tributa en el IRPF?

¿Has vendido tu casa y no sabes cómo tributa en el IRPF?

¿Has vendido tu casa y no sabes cómo tributa en el IRPF? .Lo primero que tenemos que tener claro, es que como regla general cualquier trasmisión de un elemento patrimonial siempre que suponga una alteración del valor patrimonial, dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial (Ejemplo: venta de inmueble, acciones o participaciones, vehículos…)

Y ¿Cómo se calcula esa ganancia o pérdida patrimonial?

Por diferencia entre Valor de Trasmisión (VT) y Valor de Adquisición (VA). Y es aquí donde os damos las nociones básicas para determinar estos conceptos.

(+) Importe real de la adquisición (o valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) (+) Inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos (+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses), satisfechos por el adquirente. (-) Amortizaciones (inmuebles o muebles arrendados y derechos sobre los mismos, así como en los supuestos de prestación de asistencia técnica que no constituya actividad económica)

= Valor de adquisición

(+) Importe real de la transmisión (o valor de transmisión a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) (-) Gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente

= Valor de transmisión

¿Has vendido tu casa y no sabes cómo tributa en el IRPF?.Una de las operaciones más habituales es la venta de una vivienda habitual por diferentes motivos, y la consiguiente compra de una nueva vivienda habitual. En estos casos, ¿que tratamiento fiscal tiene esta operación? ¿Existe algún beneficio fiscal?

Ejemplo: Un contribuyente adquirió su vivienda habitual el 20 de febrero de 2021 por 200.000 €. El día 20 de marzo de 2024, la vende por 250.000 €. A finales de 2025, adquiere una nueva vivienda habitual por 220.000 € y destina 20.000 € a la amortización del principal del préstamo hipotecario pendiente de la anterior vivienda.

Paso 1: Calculo el resultado de la operación de trasmisión.

GP = VT – VA = 250.000 – 200.000 = 50.000€, está GP se imputará en la Base imponible del Ahorro. Tenemos que recordar que los tipos de gravamen de esta base del ahorro son:

Paso 2: ¿Tengo algún beneficio fiscal por la compra de una nueva vivienda habitual?

El artículo 38 LIRPF, establece la exención por reinversión de la ganancia patrimonial generada por la venta de mi vivienda habitual siempre que cumpla 2 requisitos:

1. Que reinvierta el importe total obtenido en la venta
2. Que dicha reinversión sea en el plazo de 2 años anteriores o posteriores a la trasmisión de mi vivienda habitual.

Vamos a analizar en nuestro ejemplo si cumplimos los requisitos:

1. Importe a reinvertir: 250.000€ - 20.000 € (préstamo hipotecario, dado que el importe total obtenido ha de minorarse en el importe destinado a amortizar el préstamo hipotecario conforme a lo que establece el artículo 41.1 RIRPF)

Importe reinvertido: 220.000€.

Por tanto no se cumple el requisto por completo, y se deberá de calcular de forma proporcional.

1. Fecha de la reinversión: Dentro del plazo de 2 años posterior a la trasmisión.

Resultado:

• GP exenta = 50.000 x (220.000/230.000) = 47.826,09 € estarán exentos de tributación, mientras que el resto 2.173,91€ estarán sujetos y tributarán integrándose en la base imponible del ahorro.

A tener en cuenta!!! ¿Has vendido tu casa y no sabes cómo tributa en el IRPF?

Para tener derecho a esta exención por reinversión, debo tener claro que la GP se ha generado por la venta de mi vivienda habitual, y entendemos que es nuestra vivienda habitual si:

1. Ha constituido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como:
   • celebración de matrimonio
   • separación matrimonial
   • traslado laboral
   • obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas
   • Se entenderá igualmente como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda el hecho de que la anterior resulte inadecuada como consecuencia de la discapacidad del propio contribuyente o de su cónyuge o un pariente, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que conviva con él o ella.

1. Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.

Imaginemos que opto por aplicarme esta exención y sin embargo la vivienda que vendo la compre hace 2 años y no concurre ninguna de las excepciones mencionadas. En este caso , habré vendido una vivienda pero no mi vivienda habitual, y lo que debo hacer es regularizar mi declaración de IRPF dado que de no ser así, la AEAT procederá a la regularización, exigiendo los intereses de demora y en su caso sanción.

Por último, ¿En que ejercicio declaro la Ganancia patrimonial?

Siempre atenderé al momento en que se produce la alteración patrimonial (Art. 14 LIRPF). Por tanto, en nuestro ejemplo:

• En el IRPF 2024 : declararé la GP generada de 50.000€ puesto que es el año de la venta. En ese momento han transcurrido más de 3 años desde la adquisición.

Asimismo, si opto por la exención del artículo 38 LIRPF, en la medida que me comprometo a la reinversión en el plazo que va desde el 20-3-24 hasta el 20-3-26, no tributaré por la Ganancia Patrimonial.

• En el caso de que llegado el 20-3-26 no hubiese reinvertido en una nueva vivienda habitual, habría incumplido el requisito establecido en el ya citado artículo 38 LIRPF y conforme al artículo 122.2 LGT, el contribuyente deberá incluir en su declaración de IRPF 2026 el importe de la exención indebidamente aplicada más el importe de los intereses de demora desde el fin del plazo reglamentario de declaración del IRPF 2024.

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